Huurlasten : kunnen de provisies/forfaits stijgen ? Onder welke voorwaarden ?

Mis à jour le : 06/01/2025

We gaan hier dieper in op de situatie waarbij huurders van hun huisbaas een afrekening van de lasten ontvangen. Deze huurders betalen dus doorgaans een maandelijks bedrag voor hun lasten.

Forfait of provisie ?

Eerst moet men de huurovereenkomst bekijken. Worden er provisies of forfaits betaald? Dat is een klein maar belangrijk verschil. Een forfait is een bedrag dat maandelijks wordt betaald en waarvan wordt aangenomen dat het de kosten dekt. Er wordt dus geen afrekening opgemaakt. Provisies zijn voorschotten die maandelijks worden betaald, gewoonlijk gevolgd door een jaarlijkse afrekening, op basis van het verbruik van de huurder en/of de werkelijke kosten die door de huisbaas zijn betaald.

Herziening van het maandelijkse bedrag

Ook hier moet men naar de huurovereenkomst kijken: staat daarin dat het bedrag van het forfait kan worden geïndexeerd? Preciseert de huurovereenkomst dat het bedrag van de provisies na elke jaarlijkse afrekening wordt aangepast afhankelijk van het bedrag van de afrekening?

Als de huurovereenkomst het toestaat, mag het forfait worden geïndexeerd of de provisie worden verhoogd.

Als de huurovereenkomst daar niet in voorziet, is de goedkeuring van beide partijen vereist om deze bedragen te verhogen.

Wat de forfaits betreft, kan de huurder of eigenaar op grond van artikel 224, § 2 van de Brusselse Huisvestingscode de vrederechter te allen tijde verzoeken om de forfaitaire lasten te herzien of ze in werkelijke kosten en lasten om te zetten. De rechter zal een besluit nemen op basis van de evolutie van de werkelijke kosten en zal beslissen over de omzetting als die mogelijk is.

Wat de provisies betreft, zij kunnen worden herzien als de huurovereenkomst daarin voorziet. Gewoonlijk wordt het bedrag herzien bij de jaarlijkse afrekening, afhankelijk van het verbruik en het te betalen of aan te passen bedrag. Artikel 1728ter van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat, tenzij de huurovereenkomst uitdrukkelijk voorziet in een forfait, de lasten overeen moeten stemmen met de werkelijke kosten. Dit betekent dat eigenaars bij de afrekening moet kunnen verantwoorden wat ze de huurders aanrekenen (facturen als bewijsstukken op verzoek van de huurders). Naar analogie zou men kunnen stellen dat als de eigenaars de provisies willen verhogen op basis van de stijging van de energietarieven, zij dit moeten verantwoorden aan de hand van een berekening waarbij rekening wordt gehouden met het verbruik van de voorgaande jaren en de huidige energieprijs.

In ieder geval kan men altijd naar de vrederechter stappen in geval van onenigheid tussen de partijen.