Een nieuwe ordonnantie tot wijziging van de Brusselse Huisvestingscode ‘met het oog op de verwezenlijking van het recht op huisvesting’: enkele nieuwigheden met betrekking tot de energieproblematiek

(Energie)kosten: meer transparantie en rechtzettingsregels in geval van fouten

Ter herinnering, sinds 1 januari 2018 moet de huurovereenkomst duidelijk de kosten ten laste van de huurder of verhuurder vermelden, evenals de verdeling van deze kosten tussen beide partijen. In de huurovereenkomst moet met name het volgende opgenomen zijn[1]:

• Het bedrag van de huurprijs, die in geen geval het bedrag van de privatieve of gemeenschappelijke kosten mag omvatten.
• De opsomming en de raming van het bedrag van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke delen die de huurder aangerekend worden, met vermelding of de bedragen die als lasten gevraagd worden, berekend worden op basis van de reële kosten (eventueel met betaling van periodieke voorschotten) of op basis van een forfait (dat verondersteld wordt het bedrag van de lasten te dekken). De berekeningswijze ervan moet ook gepreciseerd worden, alsook het aantal aandelen in de mede-eigendom.
• De vermelding van het al dan niet bestaan van individuele meters voor water, gas en elektriciteit, en, in voorkomend geval, van de nummers van de meters en de EAN-codes of elke andere identificatiecode.

Deze elementen maken ook deel uit van de precontractuele informatie die aan de kandidaat-huurder moet worden verstrekt (zie Punt II).

Een nieuwe bepaling[2] stelt dat, behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten op basis van een forfait worden bepaald[3], ze met werkelijke uitgaven moeten overeenkomen. Alleen de uitgaven voor posten die uitdrukkelijk worden vermeld en limitatief worden opgesomd in de huurovereenkomst, zijn verschuldigd met uitzondering van uitzonderlijke of nieuwe kosten die met werkelijke uitgaven moeten overeenkomen. Deze bepaling is van toepassing op huurovereenkomsten die vanaf 1 november 2024 zijn afgesloten of verlengd. Voor de lopende huurovereenkomsten is artikel 1728ter van het Burgerlijk Wetboek (met soortgelijke inhoud), inmiddels ingetrokken, echter van toepassing: Ҥ 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen.

Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.

De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.

In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.”

Iedere partij kan te allen tijde aan de rechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten vragen. De rechter doet inzonderheid uitspraak op grond van de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven. De rechter beslist tot de omzetting als dat mogelijk is[4].

De verhuurder maakt op elke verjaardatum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst een aparte afrekening van de lasten van het afgelopen jaar op. De verhuurder bezorgt deze afrekening binnen de daaropvolgende twaalf maanden aan de huurder. De documenten die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.

Als een gebouw met meerdere appartementen door dezelfde persoon wordt beheerd, is aan de verplichting voldaan wanneer de verhuurder de huurder een overzicht van de kosten en lasten bezorgt en de huurder of diens bijzonder gemachtigde de documenten gratis kan raadplegen. Deze mogelijkheid moet uitdrukkelijk vermeld staan op elke factuur die naar de huurder wordt verstuurd. De verdeelsleutel voor de kosten en de vereiste toelichtingen worden opgenomen in de huurovereenkomst. De verdeelsleutel kan enkel worden gewijzigd met toestemming van de partijen[5].

Bovendien geldt voortaan een rectificatieregeling in geval van fouten in de kostenafrekening. Zo kan de rectificatie van een opmetingsfout in de kosten ten voordele van de huurder binnen twee jaar na de opmaak van de afrekening worden aangevraagd door de verhuurder, waarbij de rectificatie slechts op maximaal vijf verbruiksperiodes betrekking mag hebben. Is de fout in het voordeel van de verhuurder, dan kan de rectificatie binnen twee jaar door de huurder worden aangevraagd en heeft ze betrekking op alle verbruiksperiodes waarop de fout slaat[6].

Bij overmatig verbruik als gevolg van een waterlek ten slotte mag het tarief dat door de verhuurder aan de huurder wordt aangerekend niet hoger zijn dan het ‘lektarief’[7], op voorwaarde dat de huurder de verhuurder tijdig in kennis heeft gesteld van het probleem[8].

Opmerkingen van het Steunpunt SocialEnergie
Deze nieuwe bepalingen zijn zeer positief. Voordat het voorontwerp van ordonnantie werd opgesteld, nam het Steunpunt SocialEnergie in april 2021 deel aan de denkoefeningen van het kabinet van de Staatssecretaris voor Huisvesting door een nota over de energiekostenafrekening (Afrekeningen van kosten en energie/water) over te maken. Heel wat van onze suggesties werden toen goedgekeurd.

Aangezien er in de praktijk soms afwijkingen worden vastgesteld, zouden daar in de toekomst nog een aantal preciseringen aan toegevoegd kunnen worden:

• Verbieden dat er meer dan één kostenafrekening per jaar (bijvoorbeeld maandelijkse of driemaandelijkse afrekeningen) opgemaakt wordt. Sommige verhuurders doen dat namelijk, en dat zorgt voor problemen doordat de bedragen soms niet correct zijn.
• Duidelijker stellen dat als de huurovereenkomst voorschotten voorziet, de verhuurder een afrekening moet verstrekken die rekening houdt met het werkelijke verbruik en met de werkelijk gemaakte kosten.

We komen soms situaties tegen waarin de verhuurder te vaak afrekeningen opmaakt, de meterstand opneemt om het ‘werkelijke’ verbruik te bepalen maar een zeer hoog forfaitair tarief voor gas en water aanrekent, en dus hoger dan de werkelijke gas- en waterkosten.

Aanscherping van de strijd tegen onbewoonbaarheid en uitbreiding van de bevoegdheden van de ‘Directie Gewestelijke Huisvestinginspectie’ (DGHI)

(Alle bepalingen in dit punt zijn van toepassing op zowel lopende als nieuwe huurovereenkomsten.)

Sinds 1 november 2024 is de bevoegdheid van de DGHI uitgebreid naar woningen die nog niet of niet meer worden verhuurd, evenals woningen die gratis worden bewoond, terwijl op dit moment alleen huurwoningen worden gecontroleerd[9]. Toeristische logies (van het type Airbnb) en tijdelijke gebruiksovereenkomsten van sociale aard zijn echter uitgesloten van de bevoegdheid van de DGHI.

Tegelijkertijd kunnen verhuurders die willen nagaan of hun leegstaand pand dat ze willen verhuren aan de minimale kwaliteitsnormen voldoet, een controlebezoek van de inspecteurs van de DGHI vragen (procedure voor de vrijwillige conformiteitsverklaring).

De nieuwe regeling bepaalt dat de huurder die klacht heeft neergelegd bij de DGHI, extra bescherming geniet zolang de procedure loopt, via de opschorting van de opzegging die de verhuurder na de indiening van een klacht heeft betekend[10]/[11].

Voortaan wordt ook bepaald dat de woning van een verhuurder die na twee verzoeken niet deelneemt aan het onderzoek van de DGHI, vermoed wordt niet-conform te zijn en niet verhuurd mag worden[12]. De Brusselse Huisvestingscode voorzag al in dit vermoeden in het geval dat de verhuurder zich verzet tegen het bezoek van de DGHI, maar sinds 1 november 2024 is de sanctie uitgebreid tot elke andere belemmering, zoals het niet verstrekken van informatie (naam van de nieuwe huurder, van een mogelijke nieuwe eigenaar of verhuurder voor door derden beheerde woonruimten, …).

Merk ook op dat de afsluiting van een nieuwe huurovereenkomst verboden wordt voor een pand dat het voorwerp uitmaakt van een ingebrekestelling om werken uit te voeren, en dit zolang de DGHI de goede uitvoering van de opgelegde werken niet heeft gecontroleerd (vóór of na afloop van de termijn van de ingebrekestelling).

Wat de sancties betreft, wordt bij onderverhuur voortaan bepaald dat de DGHI een boete kan opleggen aan de hoofdverhuurder en/of onderverhuurder, afhankelijk van de aard van de vastgestelde inbreuken.

Ten slotte wordt bepaald dat de gemeente die is overgegaan tot de herhuisvesting of de financiering van de herhuisvesting van de bewoner(s) van een woning waarvoor een door de DGHI uitgevaardigd verhuurverbod geldt, de gemaakte kosten kan verhalen op de verhuurder of de persoon die de woning ter beschikking heeft gesteld, tenzij het niet voldoen aan de eisen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting, volgens de verklaringen van de leidend ambtenaar in de loop van de huurovereenkomst, na verhoor van de huurder, duidelijk niet aan de verhuurder toe te schrijven is[13].

Daarnaast wordt voorzien dat bij ontbinding van de huurovereenkomst ten nadele van de verhuurder, bij verval van de huurovereenkomst (op voorwaarde dat het verhuurverbod te wijten is aan een fout van de verhuurder) of nietigheid van de huurovereenkomst op grond van onbewoonbaarheid, de rechter de verhuurder kan verplichten de kosten van herhuisvesting van de huurder te dragen. De nieuwe bepalingen verduidelijken dat deze kosten het volgende kunnen omvatten:

1° de kosten voor de ontruiming van de woning;

2° de kosten voor het vervoer van het meubilair;

3° de kosten van de installatie in de nieuwe woning;

4° het verschil tussen de oude en de nieuwe huur tot het bedrag van de niet-buitensporige huur voor een maximale periode van achttien maanden[14].

Ten slotte wijzen we op twee belangrijke preciseringen:

• De ‘aard van rechtswege’ van de nietigheid of het verval van de huurovereenkomst wordt afgeschaft als de DGHI de verhuur verbiedt, om rechters een beoordelingsmarge te laten zodat ze voor een oplossing kunnen kiezen die niet leidt tot de uitzetting van de huurder.
• De griffiers van de Brusselse vrederechters sturen de vonnissen die de huurovereenkomst beëindigen wegens onbewoonbaarheid naar de DGHI en stellen in naam van de DGHI een onderzoek in.

Opmerkingen van het Steunpunt SocialEnergie

Opnieuw kunnen we al deze nieuwe bepalingen alleen maar toejuichen. Ze voeren de strijd op tegen de onbewoonbaarheid van woningen. Het probleem van de onbewoonbaarheid hangt nauw samen met energiearmoede. Een gezonde en bewoonbare woning moet namelijk over conforme en functionele elektriciteits- en verwarmingsinstallaties beschikken. Voor de gezondheid wordt ook vereist dat de woning geen vochtprobleem heeft als gevolg van de slechte staat van het gebouw, dat – ook al wordt het goed verwarmd – verloedert.

Voor meer informatie en kritische lectuur verwijzen we naar de nota van de BBRoW, waarvan het Steunpunt SocialEnergie van de FdSS lid is.

Nieuwe bepalingen omtrent de werken die in een woning moeten worden uitgevoerd

Voor grote renovatiewerken in gebouwen om te voldoen aan de klimaatdoelstellingen lijkt het ons belangrijk om enkele nieuwe bepalingen te groeperen die verband houden met de werken die in een woning moeten worden uitgevoerd. De bedoeling van deze nieuwe bepalingen is om huurders beter te beschermen.

1. a) Opzegging wegens grote werken

De Brusselse Huisvestingscode voorziet in geval van een huurovereenkomst van negen jaar dat bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden als de verhuurder van plan is om het onroerend goed of een gedeelte ervan weer op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werken:

• worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het verhuurde goed (zoals die voortvloeit uit de wettelijke en reglementaire bepalingen inzake stedenbouw);
• worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte, en;
• meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werken hinder ondervinden, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen[15].

Vanaf 1 november 2024 geniet de huurder een extra beschermingsmaatregel: de verhuurder moet tijdens de kennisgeving van de opzegging of ten laatste binnen de twee daaropvolgende maanden de volgende zaken verstrekken aan de huurder:de stedenbouwkundige vergunning die de verhuurder is toegekend of een gedetailleerde offerte of een beschrijving van de werken vergezeld van een gedetailleerde kostenraming of aannemingsovereenkomst; zo niet kan de huurder vragen om de opzegging ongeldig te maken. Die vordering moet (op straffe van verval) uiterlijk twee maanden vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld. Het is hier de bedoeling om de risico’s op uithuiszetting van de huurder te verkleinen zonder dat er daaropvolgend tot werken wordt overgegaan.

1. b) Renovatiehuurovereenkomst[16]: een meer beschermende en aantrekkelijkere regeling voor de huurder

In geval van een renovatiehuurovereenkomst wordt, als tegenprestatie voor de werken, voortaan uitdrukkelijk voorzien dat de verhuurder hoe dan ook afziet van de mogelijkheid om de huurovereenkomst vóór de contractueel voorziene vervaldag te beëindigen.

Bovenop deze verbintenis moet de verhuurder ofwel tijdens dezelfde periode afzien van de mogelijkheid om de herziening van de huurprijs te vragen, ofwel aan de huurder een vermindering van of korting op de huur toestaan: deze verzakingen moeten gebeuren tijdens een bepaalde periode na het einde van de werken[17].

1. c) Werkzaamheden om de energieprestaties van de woning te verbeteren

Artikel 221 van de Brusselse Huisvestingscode moet voortaan als volgt worden gelezen; de wijzigingen die op 1 november 2024 van kracht worden (zowel voor lopende als nieuw huurovereenkomsten), zijn vetgedrukt:

“§ 1. Onverminderd artikel 1724 van het Burgerlijk Wetboek en op voorwaarde dat de huurovereenkomst gesloten wordt voor een duur bepaald in artikelen 237 en 239, heeft de verhuurder, na verwittiging van de huurder via aangetekende brief ten minste één maand op voorhand, in het verhuurde goed het recht om, in de loop van de huurovereenkomst maar maximum één keer per driejarige periode, alle werken uit te voeren die bestemd zijn om de energieprestatie van de woning te verbeteren, voor zover deze werken:

1° geen langere duur hebben dan deze door de Regering vastgesteld, die negentig dagen (en niet langer zestig dagen) vanaf het begin van de werken niet mag overschrijden;

2° uitgevoerd kunnen worden tijdens de bewoning;

3° na de werken geen vermindering van het woongenot van het verhuurde goed veroorzaken; de partijen kunnen uitdrukkelijk, en uiterlijk een maand voor de uitvoering van de werken bedoeld in het eerste lid, overeenkomen dat deze werken zullen leiden tot een huurverhoging. In geval van onenigheid kan de zaak worden voorgelegd aan de Paritaire Huurcommissie voor een advies over de billijkheid van deze verhoging;

4° geen onredelijke vermindering van het woongenot van het verhuurde goed veroorzaken tijdens de werken;

5° er niet toe strekken het goed conform de voorwaarden van artikel 219 te maken.”

Ҥ 2.Voor werken bestemd voor het verbeteren van de energieprestatie van de woning wordt de herziening van de huurprijs in verhouding gesteld tot de verbetering van de energieprestaties van het gebouw, de door de verhuurder gedragen kosten en de besparingen die deze werken de huurder mogelijk opleveren. De regering kan een methode voorstellen om deze herziening te berekenen.
De nieuwe huur moet worden betaald vanaf de eerste maand die volgt op de voltooiing van de werken.
Bij ontstentenis van overeenstemming tussen de partijen over een huurherziening, kan er op elk moment een vordering worden ingesteld voor de rechter.
De nieuwe huurprijs kan een maand na de voltooiing van de werken worden gehanteerd.”

Opmerkingen van het Steunpunt SocialEnergie
Met andere woorden, de verbetering van het EPB leidt niet noodzakelijk tot een lagere energiefactuur voor huurders of een daling van hun energiebudget. Bij de verhoging van de huurprijs moet dus worden gedacht aan toepasbare en aanvaardbare oplossingen voor de huurders, waarbij er geen besparingen worden gerealiseerd.

Kortom, men kan uit een slechte EPB niet direct besluiten dat de kosten sowieso hoog zullen zijn, net zoals men uit een goede EPB niet kan concluderen dat de kosten zullen dalen. Daarnaast is er nog het probleem van de verborgen energiearmoede die gepaard gaat met een situatie van deprivatie (waardoor de energiekosten laag blijven, zelfs voor wie in een energieverslindende woning woont), of van het reboundeffect (de beste EPB leidt niet tot lagere facturen want de huurder blijft evenveel verbruiken en geniet daarbij van meer thermisch comfort). Tijdens de legislatuur 2014-2019 heeft minister Fremault in het kader van de parlementaire besprekingen over energiebesparende werken bevestigd dat het onmogelijk was om te bepalen welke impact de energieprestaties van een gebouw hebben op het verbruik:

“Ik heb ook verschillende vragen of opmerkingen gehoord in verband met de werkzaamheden ter verbetering van de energieprestaties van onroerende goederen. Daarbij heb ik gemerkt dat sommigen in werkelijkheid problemen hadden met het gebrek aan een omkadering van de verhoging van de huurprijs die daarmee gepaard zou gaan. Naast de thematiek van de omkadering van de huurprijzen die daarnet uiteengezet is, werd deze kwestie grondig onderzocht alvorens ze over te laten aan de wil van de partijen. Ik zou eraan willen herinneren dat dit artikel het in werkelijkheid mogelijk maakt om tijdens de looptijd van de huurovereenkomst en buiten de gevallen van dringende herstellingen werkzaamheden uit te voeren – die iedereen ten goede komen, aangezien ze onrechtstreeks de bescherming van het milieu beogen. De verhuurder kan dit, tegen bepaalde voorwaarden die in artikel 221 worden bepaald, doen zonder akkoord van zijn huurder. Wanneer hij echter een verhoging van de huurprijs verlangt naar aanleiding van deze werkzaamheden, die a priori geen zware werken kunnen zijn aangezien ze geen onredelijk verlies van het genot van de verhuurde woning tot gevolg mogen hebben, is hiervoor het akkoord van zijn huurder vereist. Bij ontstentenis van zo’n akkoord staat het de partijen steeds vrij om, in bepaalde periodes tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, namelijk de driejarige periodes, hun geschil met betrekking tot de huurprijs in de rechtbank te beslechten, in overeenstemming met het reeds bestaande systeem. Maar ik zou komaf willen maken met een bepaald hersenspinsel dat erg aantrekkelijk is op papier maar onrealistisch is in de praktijk, namelijk dat het perfect mogelijk zou zijn om –op voorhand– de verhoging van de huurprijs te koppelen aan de verlaging van de lasten uit hoofde van de huurder. Studies van Leefmilieu Brussel tonen aan dat er in dezelfde gebouwen van dezelfde energieklasse regelmatig tien keer meer wordt verbruikt, zich daarbij baserend op factoren die niets te maken hebben met het energieprestatieniveau! Het is een illusie om te geloven dat iedereen, overigens met of zonder reden, op dezelfde manier verwarmt en energie verbruikt. Dat is hetzelfde als het negeren van de verschillen op het vlak van weersomstandigheden, die soms erg wisselvallig zijn. Er zijn wat dit betreft experimenten gehouden die amper tot resultaten hebben geleid en in ieder geval weinig veelbelovend zijn wat betreft het creëren van een systeem waarin de verhoging van de huurprijs in cijfers vastgelegd zou zijn. Bijgevolg leek het feit om deze kwestie over te laten aan de wil van de partijen een coherentere keuze. Laten we niet vergeten dat de werkzaamheden ter verbetering van de energieprestaties op het einde van de rit win-winoperaties zijn voor iedereen. Ik heb ook nota genomen van de ingediende amendementen, met name de amendementen die door de meerderheid zijn ingediend. Aangezien deze er niet naar streven om de verhoging van de huurprijs in cijfers vast te leggen, maar eerder om deze verhoging af te bakenen, zie ik er geen bijzondere graten in.” (A-488/2, p. 62-63)

[1] Art. 218 van de Brusselse Huisvestingscode

[2] Nieuw artikel 224/3, §1, eerste lid van de Brusselse Huisvestingscode.

[3] Het forfait is een bedrag dat eenmalig wordt betaald en dat wordt geacht de kosten te dekken, ongeacht de werkelijke kosten.

[4] Nieuw artikel 224/3, §1, tweede lid van de Brusselse Huisvestingscode. De inhoud van deze bepaling bestond al vóór deze wijziging in de Brusselse Huisvestingscode en geldt dus ook voor lopende huurovereenkomsten.

[5] Nieuw artikel 224/3, §1, derde en vierde van de Brusselse Huisvestingscode, van toepassing op huurovereenkomsten die vanaf 1 november 2024 zijn afgesloten of verlengd.

[6] Nieuw artikel 224/3, §3 van de Brusselse Huisvestingscode, van toepassing op huurovereenkomsten die vanaf 1 november 2024 zijn afgesloten of verlengd.

[7] Over dit tarief: https://www.vivaqua.be/nl/lektarief/

[8] Nieuw artikel 224/3, §2 van de Brusselse Huisvestingscode, van toepassing op huurovereenkomsten die vanaf 1 november 2024 zijn afgesloten of verlengd.

[9] Nieuw artikel 7, §2, eerste, tweede en derde lid van de Brusselse Huisvestingscode.

[10] Nieuw artikel 7, §2, derde lid van de Brusselse Huisvestingscode: “De huurder die een klacht heeft ingediend overeenkomstig het eerste lid, 2°, geniet bescherming vanaf de dag die volgt op het indienen van de klacht tot de beslissing van de Huisvestingsinspectie of de gemachtigde ambtenaar. De opzegging door de verhuurder betekend na de indiening van de klacht wordt tijdens voormelde periode opgeschort en heeft slechts uitwerking met terugwerkende kracht indien de Gewestelijke Inspectiedienst bevestigt dat de woning waarvoor een klacht werd ingediend, conform is.”

[11] Hetzelfde geldt als de huurder een zaak aanhangig heeft gemaakt bij de paritaire huurcommissie (PHC): een bescherming tegen het ‘represailleverlof’ wordt ingevoerd ten gunste van de huurder die een beroep doet op de paritaire huurcommissie. De huurder geniet een bescherming van drie maanden tegen een verlof, vanaf de dag na de aanhangigmaking bij de PHC.

[12] Nieuw artikel 7, §2, tweede lid van de Brusselse Huisvestingscode.

[13] Nieuw artikel 12/1 van de Brusselse Huisvestingscode.

[14] Nieuw artikel 219, §6 van de Brusselse Huisvestingscode.

[15] Artikel 237, §3 van de Brusselse Huisvestingscode. Deze bepaling is van toepassing op zowel lopende als nieuwe huurovereenkomsten.

[16] Over dit begrip:https://www.socialenergie.be/nl/woning/huurcontract-en-verantwoordelijkheden/het-huurcontract-met-renovatie/

[17] Nieuw artikel 222, §5 van de Brusselse Huisvestingscode. Deze bepaling is van toepassing op huurovereenkomsten die vanaf 1 november 2024 zijn afgesloten of verlengd.

Uitbreiding van de precontractuele informatie die aan kandidaat-huurders moet worden verstrekt

Ter herinnering, in de huidige versie voorziet artikel 217 van de Brusselse Huisvestingscode dat aan kandidaat-huurders de volgende precontractuele informatie moet worden verstrekt:

Ҥ 1. Onverminderd alle andere informatie vereist door bijzondere wetsbepalingen, deelt de verhuurder, voorafgaand aan en uiterlijk bij het sluiten van de huurovereenkomst, de volgende minimuminformatie aan de huurder mee:

1° de beschrijving van de woning;

2° de huurprijs, die in geen geval het bedrag van de privatieve of gemeenschappelijke lasten mag bevatten;

3° het al dan niet bestaan van individuele tellers voor water, gas en elektriciteit;

4° de opsomming en de raming van het bedrag van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke delen die de huurder aangerekend zullen worden, met vermelding of de bedragen die als lasten gevraagd zullen worden, aangerekend zullen worden op basis van de reële kosten (eventueel met betaling van periodieke provisies) of op basis van een forfait (dat verondersteld wordt het bedrag van de lasten te dekken). De berekeningswijze ervan zal ook gepreciseerd worden, alsook het aantal aandelen in de mede-eigendom;

5° het energieprestatiecertificaat;

6° de beheerwijze van het onroerend goed.”

Vanaf 1 november 2024 moeten nieuw afgesloten of verlengde huurovereenkomsten ook de bewoonbare oppervlakte en de referentiehuurprijs vermelden. Bovendien moeten huurovereenkomsten van minder dan drie jaar het soort huurovereenkomst en het bedrag en de datum van betaling van de laatste huur van de vorige huurder beschrijven.

Ten slotte, als verhuurders hun algemene precontractuele informatieplicht niet nakomen, kan de Gewestelijke Inspectiedienst hen een administratieve boete van 50 tot 200 euro opleggen (waarbij de overheid deze bedragen jaarlijks indexeert). Deze sanctie wordt echter pas van kracht op hetzelfde moment als de Opmetingscode, en ten laatste op de eerste dag van de maand die volgt op de termijn van een jaar vanaf de dag van publicatie in het Belgisch Staatsblad.

Huurwaarborg: een betere omkadering[1]

Voortaan mag de huurwaarborg niet méér bedragen dan het equivalent van twee maanden huur (kosten niet inbegrepen). Om een einde te maken aan de problemen van het bewijs van betaling van de huurwaarborg, wordt herinnerd aan het verbod op de betaling van het bedrag in contanten aan de verhuurder door de vijf toegestane vormen van de huurwaarborg te vermelden. We moeten hier benadrukken dat een persoonlijke borg vragen bovenop de huurwaarborg verboden is vanaf 1 november 2024 (behalve voor de studentenhuurovereenkomst), want dat heeft tot misbruiken geleid waaraan de wetgever een einde wilde stellen[2].

De ordonnantie voorziet eveneens dat wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, de opgebrachte rente gekapitaliseerd wordt ten bate van de huurder en de verhuurder voorrecht op de activa van de rekening verwerft voor elke schuldvordering als gevolg van het volledig of gedeeltelijk niet-nakomen van de verplichtingen van de huurder[3].

Vervolgens bekrachtigt de nieuwe wetgeving het feit dat de huurwaarborg (geblokkeerd op een rekening) dient om ‘elke huurverplichting’ te dekken. Tot dusver hing dat af van wat er in de huurovereenkomst vermeld stond. In bepaalde gevallen kon de huurwaarborg niet de onbetaalde huurgelden of kosten dekken, maar louter de huurschade bijvoorbeeld.

Voortaan wordt voorzien dat de verhuurder de huurwaarborg moet terugbetalen binnen de twee maanden na het vertrek van de huurder. Anders wordt het bedrag verhoogd met een bedrag gelijk aan 10% van de maandelijkse huurprijs voor elke begonnen maand[4].

Nog altijd met de bedoeling om het einde van de huur te kaderen, wordt voortaan geoordeeld dat de afsluitende plaatsbeschrijving moet gebeuren tussen de vrijgave van het pand en de teruggave van de sleutels en in de maand van het einde van de huurovereenkomst[5]. Deze bepaling is van toepassing op alle huurovereenkomsten, ook lopende.

Huurovereenkomst van korte duur: nieuwe vereisten om de huur en de stabiele bezetting veilig te stellen

Zoals eerder vermeld, moet de verhuurder die een huurovereenkomst van korte termijn (maximaal drie jaar) voorstelt, de laatst toegepaste huurprijs voor het verhuurde pand meedelen.

De vermeerdering van de huurovereenkomsten van korte duur is beperkt tot één enkele verlenging met vaste huurprijzen (die niet kunnen worden verhoogd) tijdens de duur van de overeenkomst, behoudens een contractueel voorziene indexering.

Na een eerste verlenging wordt de huurovereenkomst een overeenkomst van lange duur (huurovereenkomst van negen jaar). Deze maatregel dient om de huurzekerheid en dus de stabiliteit te bevorderen.

1. Ter indicatie worden standaard opzeggingsmodellen aangereikt, zodat elke partij tijdens de opzegging van de huurovereenkomst correct wordt ingelicht over haar rechten[6].
2. De ordonnantie veralgemeent ook het beginsel van de tegenopzegging ten gunste van de huurder, wat meer flexibiliteit biedt bij huuropzeggingen.
3. Illegale uitzettingen: sancties en uitstelprocedure[7]

Bij een illegale uitzetting – met name een uitzetting zonder uitvoerbare titel – moet de eigenaar-verhuurder een forfaitaire schadevergoeding van achttien maanden huur betalen aan de huurder[8]. Dezelfde sanctie geldt voor de verhuurder die opzettelijk en onrechtmatig de toegang tot de woning van de huurder belemmert[9].

Daarnaast wordt een specifieke vordering tot staking ingevoerd: de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg die in kort geding een uitspraak doet, is voortaan bevoegd om de beëindiging van de gewraakte gedraging te gelasten via de betaling van een dwangsom[10]. Als de procedure snel plaatsvindt, kan dit de uithuiszetting voorkomen of ervoor zorgen dat de huurder opnieuw kan intrekken in de woning waaruit de huurder illegaal uitgezet is.

1. De huurder moet een verzekering afsluiten tegen brand en waterschade[11].
2. De bepalingen in de huurovereenkomst met betrekking tot het verbod op het houden van huisdieren[12] of om zich te domiciliëren[13] op het adres van de huurwoning zijnnietig.
3. Elk schadebeding betreffende een vertraging in de betaling van de huur is verboden; interesten tegen de wettelijke rente blijven dan weer toegestaan[14].
4. De betaling van de huur en de kosten mag door de verhuurder uitsluitend worden gevraagd op een bankrekening, hetzij door overschrijving, hetzij door storting. Het rekeningnummer moet worden vermeld in de huurovereenkomst en in elke ingebrekestelling[15].

De verhuurder vraagt de verlaging van de roerende voorheffing voor begunstigde huishoudens met een huurwoning[16] bij het eerste verzoek van deze huishoudens, na ontvangst van hun relevante inlichtingen. Deze vermindering is verschuldigd aan de bewoner die op 1 januari aanwezig is. De verhuurder laat het huishouden van de vermindering genieten vóór het verstrijken van elk huurjaar, door middel van hetzij een gelijkwaardige verlaging van de huurprijs, hetzij een afzonderlijke betaling[17].

[1] De nieuwe bepalingen betreffende de huurwaarborg zijn van toepassing op huurovereenkomsten die vanaf 1 november 2024 zijn afgesloten of verlengd.

[2] Nieuw artikel 248, §2 van de Brusselse Huisvestingscode:

Ҥ 2. De in de eerste paragraaf bedoelde waarborgen kunnen naar keuze van de huurder vijf vormen aannemen:

1° een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een door de FSMA erkende financiële instelling;

2° een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een door de FSMA erkende financiële instelling;

3° een bankwaarborg bij een door de FSMA erkende financiële instelling die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen;

4° een zakelijke zekerheidsstelling bij een door de FSMA erkende financiële instelling op naam van de huurder;

5° een persoonlijke borg.

De persoonlijke borg is toegestaan in combinatie met de vormen 1° tot 4° voor de studentenhuurovereenkomst.”

[3] Nieuw artikel 248, §3 van de Brusselse Huisvestingscode.

[4] Nieuw artikel 249, §2, tweede lid van de Brusselse Huisvestingscode.

[5] Nieuw artikel 220, §3 van de Brusselse Huisvestingscode.

[6] Nieuw artikel 218, §4bis van de Brusselse Huisvestingscode.

[7] Het nieuwe artikel 233 van de Brusselse Huisvestingscode is van toepassing op zowel lopende als nieuwe huurovereenkomsten.

[8] Nieuw artikel 233/1, §1 van de Brusselse Huisvestingscode.

[9] Nieuw artikel 233/1, §2 van de Brusselse Huisvestingscode.

[10] Nieuw artikel 233/1, §3 van de Brusselse Huisvestingscode.

[11] Nieuw artikel 220/1 van de Brusselse Huisvestingscode, van toepassing op huurovereenkomsten die vanaf 1 november 2024 zijn afgesloten of verlengd.

[12] Nieuw artikel 218/1 §5, 12° van de Brusselse Huisvestingscode, te lezen in combinatie met artikel 218/1 van de Brusselse Huisvestingscode (van toepassing op huurovereenkomsten die vanaf 1 november 2024 zijn afgesloten of verlengd).

[13] Nieuw artikel 218, §6 van de Brusselse Huisvestingscode.

[14] Nieuw artikel 225/1 van de Brusselse Huisvestingscode, van toepassing op huurovereenkomsten die vanaf 1 november 2024 zijn afgesloten of verlengd.

[15] Nieuw artikel 225/2 van de Brusselse Huisvestingscode, van toepassing op huurovereenkomsten die vanaf 1 november 2024 zijn afgesloten of verlengd.

[16] Ten gunste van de huishoudens vermeld in artikel 257 van het Wetboek van de inkomstenbelasting.

[17] Nieuw artikel 226, tweede lid van de Brusselse Huisvestingscode, van toepassing op huurovereenkomsten die vanaf 1 november 2024 zijn afgesloten of verlengd.