Obligation de fournir un décompte détaillé des charges pourvu de tous justificatifs
Mis à jour le : 25/01/2024
Le bailleur demande la résolution du contrat de bail à titre d’arriérés de loyers et de charges.
Le locataire avait retenu 10 % du loyer pour trouble de jouissance et contestait certains montants réclamés à titre de charges locatives : il demande d’ailleurs la restitution de sommes pour lesquelles il n’y a aucun justificatif.
Parmi les troubles soulevés par la locataire, il faut relever le manque d’eau chaude en cuisine et dans la salle de bain, ainsi que l’absence de chauffage dès le mois de janvier 2009. Ces troubles sont non sérieusement contestés par la demanderesse, ni en ce qui concerne leur intensité, ni leur origine, ni leur durée.
Le juge considère que c’est à bon droit que le locataire a retenu 100 euros/mois, vu qu’elle en avait averti le bailleur qui n’a pas sérieusement contesté les reproches avancés.
Quant au décompte des charges, le juge rappelle qu’« il faut pour commencer que la demanderesse soumette à la défenderesse le décompte détaillé des charges – pourvu de tous justificatifs ». Il poursuite en rappelant que « ce sont uniquement les factures d’entretien des appareils, tel que les ascenseurs ou la chaudière, qui sont à charge du locataire. Les dépannages – qui ne sont pas à considérer comme un entretien – ne le sont pas, sauf à démontrer, ce que la demanderesse ne fait pas, une faute dans le chef de la défenderesse lors de l’utilisation de ces appareils ».
Le juge dit qu’il n’y a pas de quoi donner droit à la demande de résiliation, avalise la retenue des 10 % de loyers et condamne le bailleur à restituer toutes les provisions payées pour la période dépourvue de tout justificatif, à défaut pour elle de produire le relevé de charges et pièces justificatives y liées.
Il faut rappeler ici que la Cour de cassation avait déjà quant à elle précisé, dans un arrêt du 28 avril 2005, que « le preneur pouvait réclamer remboursement de sommes payées sans justificatifs des dépenses réelles et ce, même si il les payées sans réserves : ce n’est pas au locataire à établir le caractère indu de ces paiements, mais au bailleur à en fournir le justificatif »[1].
Ultérieurement, le juge de paix de Hamoir a également rappelé, dans un jugement du 9 août 2012, que le locataire a le droit de recevoir un compte distinct précisant les charges dues. Selon le juge, dans ce décompte doivent au moins figurer les éléments suivants : description de la dépense, prix unitaire du produit ou du service facturé, quantités ou proportions mises à charge du locataire, imputation des provisions déjà versées. La preuve des consommations réelles incombe au propriétaire. Le propriétaire doit fournir une copie des documents justificatifs des sommes qu’il réclame. Le juge de paix ajoute que ces dispositions sont impératives (c.-à-d. que les parties ne peuvent pas y déroger) de sorte que toute clause contraire est considérée comme nulle.
[1] B. Louveaux, Droit du bail. Bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale, Bruxelles, Larcier, 2018, p.772 ; Cass. (1ère ch.), 5 septembre 2005, www.juridat.be, C040134F
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