Insuffisance de l’installation de chauffage et humidité : le juge condamne la propriétaire !
Mis à jour le : 22/04/2025
Dans un jugement du 26 novembre 2024, le juge de Paix du 1er canton de Schaerbeek donne raison au locataire et condamne la propriétaire à lui verser des indemnités.
Le rapport transmis par le Centre d’Appui SocialEnergie, en soutien au locataire, a été déterminant pour emporter la conviction du juge.
Dans cette affaire, le juge rappelle que l’article 1719 de l’ancien Code civil prévoit que le bailleur est obligé d’entretenir le logement loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant toute la durée du bail.
Or, le juge constate qu’il ressort de l’examen attentif des pièces et des échanges entre les parties tout au long du bail, que la propriétaire a manqué à ses devoirs premiers d’entretenir le bien loué comme il se doit. Selon le juge, quelles que soient les explications données, il est objectivement établi sur base des pièces :
- qu’au moins durant les 5 dernières années de l’occupation, les locataires ont subi systématiquement des infiltrations importantes dans l’appartement, et ce à chaque fois qu’il y avait de fortes pluies ;
- que selon l’état des lieux d’entrée de 2015 les châssis de l’appartement étaient déjà vétustes ;
- que le bien se trouvait en fin de bail dans un état de vétusté et de délabrement général, souvent d’ordre structurel.
Le juge ajoute ici que 2 rapports descriptifs de l’état de l’appartement en fin de bail, établis respectivement par le Centre d’Appui Social Energie et par un expert immobilier en attestent pleinement, en précisant ceci : « S’il est vrai que ces rapports n’ont pas été établis de manière contradictoire, force est de constater que ces rapports, provenant de deux organismes différents, se rejoignent dans leurs constats et ne font que confirmer la teneur de nombre d’autres pièces dans le dossier, rendant leur contenu hautement crédible. Ils relèvent, outre l’état général du logement, l’insuffisance des corps de chauffe, l’appartement n’étant équipé que de deux radiateurs, insuffisance encore renforcée par le simple vitrage dans une partie de l’appartement et la vétusté des châssis ; que les locataires ne pourraient être tenus pour responsables des manquements structurels relevés ci-dessus ».
Le tribunal en conclut que, si l’état du bien pouvait encore être qualifié d’acceptable en début de bail (2015), la propriétaire a gravement manqué à son devoir d’entretien général du bien loué en cours de bail. De ce fait, elle a empêché ses locataires – qui, de leur côté, se sont visiblement toujours acquittés correctement de leurs obligations de paiement – de jouir paisiblement de ce bien.
Le jugement prononce la rupture du bail aux torts de la propriétaire et la condamne à verser aux locataires une indemnité de 3 mois de loyer, somme que le juge qualifie de « très modérée eu égard aux troubles vécus ».
Dans ce dossier, nous avions réalisé une visite à domicile. Le rapport de cette visite a éclairé le juge.
Si dans une situation que vous traitez, une visite pouvait s’avérer éclairante (pour expliquer une consommation d’énergie ou d’eau, pour objectiver des troubles dans le logement, etc.), n’hésitez pas à nous contacter.
Dans le cadre de notre mission « permanence et accompagnement », nos accompagnatrices énergie et conseillers techniques effectuent des visites à domicile à la demande de travailleurs sociaux de première ligne.
Cet exemple fait partie de notre base de données de jurisprudence. Vous pouvez y trouver des exemples qui se rapprochent de la situation que vous traitez et vous aideront à trouver des solutions.
Véronique Van der Plancke, avocate, nous parle plus en détails du droit au logement dans cette émission radio de Radio Panik.
